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要等多久 才能迎来南京楼市的下一轮行情?

发表时间:2019-10-09 08:16:01  来源:连云港信息网  浏览:次   【】【】【

10月8日消息:金融评论家查尔斯·金德尔伯格曾说:看到朋友投机致富的时候,没有什么比这更能扰乱人的安宁与心智了。

一位受身边买房朋友们的影响、抱着“买房赚大钱”的期望,希望杀入楼市“大赚一笔”的购房者曾咨询笔者,如何达到目标?当笔者提及“周期”的时候,这位朋友却十分茫然,问“周期”是啥?

不懂周期,就敢投资,这就是胆量。当然,是一种无知的胆量。正如巴菲特所言,投资最可怕的事,就是不知道自己在做什么。

无论金融还是房地产,周期其实都是影响最大的因素,也是最大的判断标准和维度。

曾有一个典型的案例,证明周期因素对于房产价值的重要性。一位购房者朋友,在市场好的时候准备卖二手房,结果因为周边可能要修好一条地铁而放弃。

“地铁一好,这里房价肯定要上涨一大截。”在这样的想法驱动下,这位朋友把在中介挂出的房源下架。没想到的是,地铁修好后,原来的看房人都不见了,房子竟然不好卖了!

什么原因?周期不同了!

2010年5月南京地铁二号线建成通车,结果一年之后,南京楼市进入下行周期,新房库存量超过55000套,随之出现降价潮。此时,即使受二号线利好的河西板块,也难免出现了楼盘大幅降价的现象......

由此可见,城建利好与周期阶段相比,后者对于市场的影响远大于前者。



那么什么是周期呢?

这里说的周期主要是指楼市周期,通常是说楼市运行过程中的扩张与收缩不断交替的周期性波动。一轮完整的周期,一般包括繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。

世界知名经济学家,几乎没有不重视周期的。在房地产行业中,成功预测本轮周期的著名房地产专家任泽平,其所著的《房地产周期》,就将周期作为楼市发展的核心来研究。

过去十几年中,南京房地产市场主要经历了四轮周期。

第一轮是2004年调控后到2007年市场火热,再到2008年楼市猛然降温;第二轮是从2008年下半年救市开始,经历了2009年反转,2010年回暖,到2011年再度转冷;第三轮是从2012年市场回暖、2013年小高潮到2014年下半年市场再度走冷。

过去这三轮周期主要呈现出两大特点:

首先是时间不长,基本是3-4年一轮周期,只要熬过去,就能走出来。很多深套的地王项目,靠熬字秘诀,最终化险为夷、逢凶化吉,有的甚至还赚得盆满钵满。

其次是基本面好。具体表现为市场冷时,降幅有限,市场好时,涨幅却较大。

每一轮周期即使最冷时候,南京都比其它很多城市要相对更好。市场最差时,10%左右的降幅已是最大。而笔者在同为长三角城市无锡时,曾见识过17000元/平米直接降7000元/平米的疯狂降价。

而在市场好的时候,在南京买房的收益却好于很多同体量城市。

周期时间短,基本面比较好。背后其实是供求关系中,南京新房的供应量长期有限,市场稍有回暖,就会出现供不应求的态势。

总体供应量不大,这也是南京房价特别是主城房价难以大降的原因。过去十几年来,南京新房库存基本在2-5万套之间浮动,最高时不超过6万套,最低时只有2万套左右,即使需求萎缩,供过于求也不至于太严重。

相比同体量城市杭州、西安等地最高时新房库存超过10万套来说,南京每轮周期的健康指数要高很多。



长期供应有限带来的好处是,房价坚挺,早期买房的市民收益较高,市场差的时候也不至于大幅缩水;带来的恶果则是,低品质房充斥市场,既然供不应求、什么房子都好卖,那么何必做那么好?

不少全国大品牌开发商来到南京,一番品牌发布和推广之后,最终交付后往往只剩八个字:盛名之下,其实难副!

看清楚了过去三轮楼市周期,最后说说这一轮周期,也就是2015年开始、至今仍然没有结束的周期。

这一轮周期经历了2015年的复苏、2016-2017年的繁荣与疯狂,2018-2019年的衰退,未来的2020年,如果政策持续不松绑,那么至少部分区域的萧条将是必然的。

也许对于周期要持续多久还存在不同看法,但对本轮周期进入下行阶段,应该是多数业内人都已的眼明的事实了。

在这样的市场环境下,下一轮行情何时才会到来呢?笔者认为,至少还需要2-3年。

首先,从“房住不炒”到“不以房地产作为经济短期刺激手段”的清晰认识,都决定了本轮调控的长期性、稳定性特征。

很多业内人士其实也明白,如果房价再像过去几年中大幅上涨,所积累的泡沫破灭后,大家也许就没有饭吃了。

其次,在调控手段上,这轮周期与之前几轮的最大不同点在于:调控政策分化,一城一策。

像以前几轮因为整体经济形势或其它城市衰退导致的“政策放水”现象难以再现。特别是今年以来,每个房价冒头城市都免不了自我加码调控,如苏州、西安等房价涨幅领跑城市。

鉴于南京基本面的优势,再加上近年来房价上涨后很多购房者的财富代表性示范效果,因此短期内带头政策松绑的概率很小。



最后,随着过去几年南京楼市购买力的一波波释放,供求关系开始从供不应求走向供求平衡,甚至部分区域短期内供过于求(如近期的江北板块),这也是下一轮行情难以很快到来的重要因素。

从供应上,南京新房库存已站稳4万套大关,甚至突破了42000套,这是一个进入买房市场的信号。需求端,在严厉的限购政策下,市场需求是有限的,丧失信心的投资客与不再着急的改善型,都是购买力萎缩的重要因素。

综上所述,笔者认为,在现有调控政策不做大调整的前提下,南京楼市本轮周期的时长或许是前面几轮周期的2倍。如果本轮周期从2015年楼市回暖开始计算,可能要到2021年左右才会迎来下一波行情。

在此之前,从投资角度分析,短线操作的可能性基本不存在,很快能看到有收益的房子,也只存在于少量限价盘。

如果买不到限价盘,手里预算有限也买不了主城,想投资南京都市圈或远郊,那么笔者建议是“一动,不如一静”。观望或许是更好选择。下行周期内,或许就会有降价便宜可占。

如果是自住为主、兼带投资目的的客户,在楼市深度调控对买方有利形势下,应该寻找区域中的高品质楼盘,长期持有,更多以投资而非投机心态面对市场,如果能拿到5年甚至更长时间,仍然有较大概率或许一个还不错收益。

对于下一轮行情何时会来,至少有几个信号购房者不应忽视:南京新房库存是否持续减少?南京二手房成交量(代表真实需求)是否持续上升?南京是否有更多更快的人口增长?

另外,信心也很重要,虽然市场整体处于下行周期,但从长远看南京这样城市的房地产市场仍然有发展空间。正如一位业内人比喻,看楼市好坏,要看到底拿望远镜看还是显微镜看。短期不乐观,长期不悲观,才是客观态度。

2009年时,笔者刚入行3年,身边一位从业多年的前辈说,这种市场由冷转热反转剧情,今后都不会再有了。但后来事实证明了,周期依旧。

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